Dorpse stad en stedelijk dorp

Locatie, locatie, locatie. Als je makelaars zou vragen waar het bij het commerciële fundament van vastgoed om gaat, speelt de ligging de voornaamste rol. Alleen de ligging. Niet de allure, evenmin de representativiteit en al helemaal niet de (kwaliteit van de) architectuur. Locatie veronderstelt namelijk een collage van elementen die in het huidige, door de economie gedicteerde tijdsgewricht, bepalend zijn voor het welslagen van een project. In die collage zijn bereikbaarheid en positionering de meest herkenbare stickers. Hoe dichter bij Schiphol of een HSL-halte, hoe meer ‘waar’ de belegger voor zijn geld krijgt. Ook al doet de overheid er alles aan om het werkend deel van de natie in de trein of bus te krijgen, de auto is heer en meester in het dichtgeslibde Nederland. Waar men niet kan parkeren, wil men niet werken, zo eenvoudig liggen de zaken. De A voor A-locatie staat dan ook voor auto.
En positionering? Het andere woord is clusteren. Zoals cafés en restaurants graag bij elkaar klitten opdat ze van het uitgaansleven kunnen profiteren, zo houden advocatenkantoren en accountants ook van elkanders nabijheid. Dat is goed voor het imago. De Zuidas in Amsterdam, alom aangeduid als de enige internationale toplocatie van Nederland, hoeft niet bevreesd te zijn voor een economisch dipje. De korte afstand van Schiphol, de aanwezigheid van trein en snelweg vormen de ruggengraat van de Zuidas, zeker, maar minstens zo belangrijk is het soort ondernemingen dat elkaar versterkt. Men ruikt gaarne de adem van de buurman. Hoofdkantoren van banken, grote advocatenbureaus, het World Trade Center: ze dragen bij aan de Nederlandse pendant van The City. En dat soort wijken wordt bespeeld door een eigen dynamiek, die zich onttrekt aan een nationale malaise.
Locatieontwikkeling is een betrekkelijk nieuw verschijnsel, een vervolg op het smallere begrip projectontwikkeling. Omdat het nieuw is, laat de praktijk nog onwennigheden zien. Ongerijmde situaties, zoals de volgend casus aangeeft. Hemelsbreed meet de afstand tussen het hart van de Vinex-wijk Ypenburg en het nieuwe winkelcentrum de Parade van Nootdorp slechts een kilometer. Weer twee kilometer verderop heeft Pijnacker zijn oude Raadhuisplein van een facelift voorzien. In een klein decennium hebben zo twee Zuidhollandse tuindersdorpen hun plattelandskarakter van zich afgeworpen en zich een kleinsteeds milieu aangemeten. Ze zijn van dorp stad geworden. De derde kern, Ypenburg, is nieuw: dat ligt als smeltwater tussen de toppen Nootdorp en Pijnacker en de eindmorene Den Haag.
Dat gemeenten hun inwoners eigen voorzieningen aanbieden als een winkel- en gezondheidscentrum past in het streven om het zogeheten buitenstedelijk gebied leefbaar te houden. God mag dan uit Jorwerd verdwenen te zijn, dat hoeft niet overal een wetmatigheid te zijn. Toch wekt het bevreemding dat in een actieradius van enkele kilometers gemeenten zichzelf willen profileren, want de identiteit van de drie centra verschilt enorm. In Ypenburg ontstaat op grond van de tekeningen van Christian Rapp een mediterrane zakelijkheid, Nootdorp heeft dankzij Sjoerd Soeters de banden met de oud-Hollandse vestingstad aangehaald, terwijl Pijnacker koos voor een huiselijke huls rondom het Raadhuisplein.
Natuurlijk liggen er politieke motieven aan ten grondslag, concurrentie zo men wil, waardoor de tramverbinding tussen Ypenburg en Nootdorp een onbegrijpelijke lus moet maken om te voorkomen dat de centra elkaars consumenten afsnoepen. Dat doet denken aan de spoorlijn tussen Amsterdam en Haarlem die halverwege de 19e eeuw bij Halfweg een bochtje moest maken omdat een protesterende landeigenaar zijn grond niet wilde afstaan.
Ypenburg, Nootdorp en Pijnacker zijn alle drie voorbeelden van locatieontwikkeling. In Ypenburg werd het voormalige vliegveld dankbaar ingericht als Vinex-wijk (dankbaar, omdat de agglomeratie Den Haag zat te springen om uitbreidingsmogelijkheden), terwijl in Nootdorp de voormalige drafbaan verdween onder de klinkers van een nostalgisch winkelcentrum. Hoe gerechtvaardigd ook de ambitie om elk dorp zijn eigen winkelcentrum te geven, er kleeft een keerzijde aan: de individuele locatieontwikkeling, een status aparte, heeft prioriteit boven een regionale afstemming. Eigen inwoners eerst, lijken de gemeenten te denken zonder zich te bekommeren om de spreiding van voorzieningen. Dat leidt tot het sombere vooruitzicht dat een van de centra over twintig jaar opnieuw ontwikkeld zal moeten worden, omdat de revenuen tegenvallen en de ‘loop eruit is’. Zoals momenteel menig buurtcentrum in een jaren zestig-wijk wordt gesloten, omdat ondernemers en beleggers kiezen voor concentratie.

Complex

Locatieontwikkeling. Het begrip is van recente datum, en dat geldt al helemaal voor de prijs die de Neprom heeft ingesteld, een onderscheiding die in 2004 voor het eerst wordt uitgereikt. Gangbaar was namelijk projectontwikkeling, vanaf de jaren tachtig voor de bouwsector een nieuwe taak. De verklaring hiervoor was dat de overheden steeds meer hun volkshuisvestingstaak verlieten, omdat de opgaven te complex werden voor een krimpende bestuurslaag. Overigens behield de overheid wel een vinger in de pap, bijvoorbeeld door de vaststelling van de grondprijzen. Door de PPS-constructies bleef ‘de markt’ gebonden, gebonden in vrijheid zou je kunnen zeggen.
Na een periode van aftasten en zoeken zijn de ingenomen posities duidelijk: de ontwikkelingsmaatschappijen brengen hun knowhow en doortastendheid in, de gemeenten en provincies de grond, de prijs en de wettelijke kaders. Als derde partij treden de beleggers op, die commerciële kansen zien voor binnenstedelijke of perifere gebieden. Het was de financiële bloei van de jaren negentig die de rest deed. Zelden werd er in zo’n korte tijd zoveel ontwikkeld of zoveel in gang gezet. Op een zeker moment – en dat moment is nog steeds niet afgelopen – leek Nederland een grote bouwput, niet alleen voor woningbouw maar ook voor de aanleg van spoorwegen, metro en snelwegen. De hausse gaf ook de Nederlandse architectuur de gelegenheid een reputatie in het buitenland te vestigen als een fraaie combinatie van traditie en experiment. Die upswing vloeide onmiskenbaar voort uit het beleid in de twee Paarse kabinetten dat er vanuit ging dat de fysieke investeringen in infrastructuur en stedenbouw als katalysator zouden werken. Dat is inderdaad gelukt. Terwijl de economie in het jaar 2003 sterk terugviel, bleek het enige lichtpuntje de investering die de overheid pleegde, onder meer in de bouw en de infrastructuur.

Vinex-dynamiek

Waarom heeft locatieontwikkeling in de periode 1990-2004 zo’n hoge vlucht kunnen nemen? Op die vraag zijn verschillende antwoorden mogelijk. Een daarvan is de uitwerking van het Vinex-beleid die gemeenten en provincies ertoe dwong terreinen aan te wijzen waarop woningbouw gerealiseerd moest worden. Omdat de meeste aandacht uitgaat naar nieuwe wijken in de oksels van snelwegen of op opgespoten stukken land aan de rand van de stad, wordt wel eens vergeten dat een groot deel van de Vinex-operatie ook binnenstedelijke nieuwbouw betreft.
Zo’n vergeten gat in de stad waren bijvoorbeeld de Rietlanden in Amsterdam, een voormalig rangeerterrein tussen spoorwegen en havenbekkens in. Toen de gemeente besloot de oostelijke havengebieden te bestemmen tot een nieuwe en zeer aantrekkelijke woonwijk, deed zich de vraag voor hoe deze schakel tussen binnenstad en Borneo/Sporenburg moest worden ingericht? Het antwoord is een combinatie van infrastructuur (een knooppunt van tram en autowegen), werkgelegenheid en wonen in hoge dichtheden. Het bracht Ton Schaap, de supervisor namens de gemeente, tot een prikkelende definitie. De Rietlanden zijn volgens hem een bewoonbaar gemaakte snelwegafrit en zelfs een ‘planologisch verkeersongeluk’. Het is stedenbouw die de grens opzoekt, van wat milieutechnisch en qua functiemenging nog haalbaar is. Locatieontwikkeling optima forma, met andere woorden. Immers, hier moeten partijen, beleggers zowel als bestuurders, op verschillende schaakborden spelen en zo tot overeenstemming komen. Die samenwerking is de sleutel tot een geslaagde wijk – hoe complexer de opgave, hoe meer partijen elkaar moeten opzoeken. Er mag de afgelopen jaren kritiek zijn geleverd op het poldermodel omdat het te veel scherpte uit het overleg haalt, met name voor ingewikkelde stedelijke projecten is het werkbaar gebleken.
Ondanks aanvankelijke klachten over de kwaliteit en het latere gemopper over het tekort aan huizen dat wordt gebouwd, heeft de Vinex-opgave een dynamiek in de Nederlandse woningbouw gebracht die er sinds de jaren zeventig niet meer is gesignaleerd. Maar anders dan dertig jaar geleden is het palet veel kleurrijker. Het primaat van de sociale woningbouw is ingewisseld voor een fijn vertakt stelsel van dure koop, sociale koop, dure huur, sociale huur, voorzieningen, werken aan huis, parkeren en recreëren. Er is, zie Nootdorp. Pijnacker en Ypenburg, een sterke behoefte om de burger een maatpak aan te bieden in plaats van het oude confectiewerk. De reden is dat hij anders uitwijkt naar een naburige gemeente. Want dat is een sociologische nieuwigheid van het afgelopen decennium: de burger is footloose. Hij wil zich niet meer binden aan de plaats waar hij toevallig ook werkt. De keuze gaat uit naar een veilige en gevarieerde omgeving, een buurt die is opgetuigd met een herkenbaar karakter.
Dat dit calculerende gedrag schade oplevert voor de bestaande, oude wijken, is inmiddels zonneklaar. Wijken uit de jaren vijftig en zestig hebben in een snel tempo zoveel van hun glans verloren dat gemeenten samen met ontwikkelaars wel tot ingrepen moesten komen, om te verijdelen dat de stad zijn middenklasse ziet vertrekken. Met name een stad als Rotterdam ondervindt daar last van. Daar lijken de Vinex-wijken rondom de stad de oude binnenstad te parasiteren. Zij willen wel de lusten van de grote stad (de koopzondag), maar niet de lasten (de junks).

Extremen

Het is dus te begrijpen dat bij de inzendingen voor de eerste Neprom-prijs twee extremen in de Nederlandse woningbouw voorkomen, de fonkelende Vinex- of aan Vinex verwante wijken enerzijds en de herstructureringswijken in de steden anderzijds, waarin vaak aarzelend een begin is gemaakt met een ‘doorstart’. Zo vinden we bij de inzendingen tegenover elkaar ‘een burgermansidylle’ in Sveaparken in Schiedam, de Eilanden en de Vijvers in Wateringseveld, de stadstuin Nieuwland in Amersfoort of de Veersche Poort in Middelburg, en aan de andere kant de ´nieuwe reddingsboeien’ onder of naast de galerijflats, zoals de Gagels in Steenwijk, het Marneterrein in Harlingen of de F-buurt in Amsterdam. Hele grote Vinex-wijken zoals Leidsche Rijn, Ijburg of Ypenburg ontbreken op de lijst, waarbij de verklaring kan zijn dat de opgaven nog niet zijn voltooid of zo groot zijn dat ze niet in aanmerking kunnen komen voor locatieontwikkeling. Want locatieontwikkeling lijkt bijna synoniem met herontwikkeling.
De betekenis van de nieuwe prijs ligt misschien niet zozeer in de waardering van een geslaagd project – in termen van samenwerking, commercieel succes of voorbeeldige kwaliteit – als wel in een thermometer die de huidige stand van zaken opneemt. Wat is er aan de hand in de steden en op het platteland? Welke veranderingen zijn er ten opzichte van 1990? De trend, bevestigd door stedenbouwkundigen, is dat de grootschalige locatieontwikkeling verleden tijd is. De IJ-oevers in Amsterdam, Sphinx Ceramique in Maastricht of de Kop van Zuid in Rotterdam, eind jaren tachtig nog hoopgevend op de agenda gezet door idealistische bestuurders en ontwikkelaars, zouden heden ten dage in plukken worden opgediend. Beleggers deinzen terug voor de risico’s van een langlopende ontwikkeling waarbij ze een tussentijdse economische terugval zullen moeten slikken. Een onberekenbare factor is de beweging in de kantoormarkt of het gedrag van de consument die twijfelt tussen koop en huur, en bij een recessie eerder kiest voor veilig: huur. Stel dat hij zijn baan verliest en met een hoge hypotheek zit opgezadeld.
Maar ook politici zijn huiverig voor grote locatieontwikkeling, ingefluisterd als ze zijn door het nieuwe realisme, waarboven een vlag wappert met de tekst: ‘ik doe wat ik zeg.’ Het is het vervolg op het realisme van oud-staatssecretaris Jan Schaefer die als commentaar gaf op het ambtelijk overleg: ‘In gelul kun je niet wonen.’ Grootschalige gebiedsontwikkelingen hebben immers de handicap dat terreinen lang onaantrekkelijk zijn door bouwkranen en bouwverkeer, en door functiewisselingen. De casus IJburg heeft aangetoond dat het een verkeerde zet was eerst dure koopwoningen aan te bieden aan moedige pioniers die terecht aarzelden. Wie wil voor een miljoen euro door het zand naar zijn woning waden in een wijk zonder voorzieningen? IJburg ondervond daarnaast last van het nadeel dat het een onzichtbare en onbetreedbare locatie was, zodat consumenten zich geen voorstelling van de wijk konden maken. Het heeft enige tijd de gewenste doorstroming van bewoners uit oude wijken naar het nieuwe stadsdeel opgehouden.

Gretigheid

Locatieontwikkeling is pas succesvol als het een soort gretigheid losmaakt, die op haar beurt een beweging in gang brengt. Want wat is de peiler onder deze nieuwe vorm van stedenbouw? Dat het planten van een piketpaal in een tot dan toe onaantrekkelijk gebied werkt als een katalysator. Een motor in de stedelijke samenleving, anders gezegd, die nieuwe initiatieven genereert. Een mooi historisch voorbeeld daarvan is het besluit om de rechtbank te vestigen in het hart van de Kop van Zuid in Rotterdam. Dit sleurde een hoop nieuwe voorzieningen met zich mee, van het nieuwe Luxortheater tot het megacomplex De Rotterdam waarin entertainment, werken en wonen moeten worden ondergebracht.
Maar het is een kwestie van geduld en tijd. Dat grote gebiedsontwikkelingen voorlopig voorbij zijn, komt doordat politici binnen vier jaar afgerekend willen worden op hun beleid. Ze willen het liefste beloond worden voor datgene wat ze hebben bereikt. De Kop van Zuid heeft al vele wethouders zien passeren die geen van allen trots kunnen uitroepen: ‘dit heb ik bedacht’. Inmiddels heeft het Nieuwe Realisme al postgevat op de IJ-oevers waar geleerd is van het (megalomane) verleden: de oevers zijn opgeknipt in kralen van een snoer dat gespannen wordt langs het IJ. Per segment is een thema, een functie, een programma en een perspectief bedacht, concentraties van wonen aan de Oostelijke Handelskade tegenover een cultureel cluster op het Oosterdokseiland. Locatieontwikkeling van deze tijd is een à la carte menu, overzichtelijk en aantrekkelijk geprijsd. Opdat alle partijen er beter van zitten en met een goed gevulde maag achterover kunnen leunen.

Concurrentie

Dat locatieontwikkeling voortvloeit uit de huidige tijdgeest, komt doordat allerlei vraagstukken zich tegelijkertijd aandienen, woon- en werkconcepten in combinatie met infrastructuur, milieu, (sociale) veiligheid, gezondheidszorg, parkeerbeleid en revitalisering. Steden zijn daarnaast in toenemende mate met elkaar verwikkeld in een concurrentiestrijd om behalve de consument ook de bedrijven aan zich te binden. Dat verklaart waarom winkelgebieden zijn uitgebreid en opgewaardeerd. Zo zijn Dordrecht, Venlo en Enschede voortvarend te werk gegaan bij het opknappen van hun binnensteden. Ze waren in de jaren zestig gehavend door grootschalige ingrepen of vertoonden gaten vanwege verdwenen bedrijvigheid. Verpaupering lag op de loer. Venlo, met name, moest een stedenbouwkundig antwoord vinden op ronddolende (buitenlandse) verslaafden. Het geloof in de potentie van de binnenstad diende terug te keren. De Commissaris, een groot complex van architect Kees Christiaanse, is de spreekwoordelijke steen in de vijver waarvan de rimpelingen naar verwachting door het centrum zullen uitwaaieren. In Dordrecht en Enschede koos het bestuur een architectuur die de context koestert, met een programma van warenhuizen en casino’s rondom nieuwe pleinen die een bindmiddel voor de gerevitaliseerde stad vormen.
Maar niet alleen grote steden hebben zich uitgesloofd om hun binnenstad, opvallend is ook dat kleine kernen de zorg om hun centrum in daden hebben omgezet. Oirschot, Panningen of Hoofddorp, ze hebben bijtijds ingezien dat een aantrekkelijk winkelgebied kan bijdragen aan de leefbaarheid in hun gemeente. Een gemeenschap, die zoals in het geval van Hoofddorp, stormachtig groeit, waardoor het oude voorzieningenniveau niet meer voldoet.

Injecties

Revitalisering is ook het wapen dat wordt ingezet in de wijken uit de jaren vijftig en zestig, waar het spookbeeld van de monotonie en de afwezige variatie in woningtypologie bewoners heeft weggejaagd. Een eenzijdige bevolkingssamenstelling – groepen die zich het niet kunnen veroorloven om te verhuizen – is het gevolg. Hoewel de initiatieven nog betrekkelijk nieuw zijn om goed beoordeeld te kunnen worden op hun merites, zijn het de eerste stappen op weg naar wijkverbetering. De methodes in Amsterdam-Geuzenveld (de Geuzentuinen), het Laurapark in Hengelo of het Marneterrein in Harlingen vertonen overeenkomsten. Kleine ingrepen zijn het samenvoegen van woningen en het openen van de plint van een galerijflat, omvangrijker is het implanteren van nieuwe, luxueuze (koop)woningen in het overdadige groen dat deze wijken kenmerkt. Zoals een functionele katalysator nodig is om een economisch proces op gang te brengen in een gebied, zo lijken ook dit soort injecties het redmiddel voor desolate woonwijken. Want de gedachte erachter is dat de zich emanciperende bevolking in zo’n wijk moet kunnen doorstromen. Liever dat patroon dan vertrekken naar de zoveelste – blanke – Vinex-locatie. Als iets de vitaliteit van de stad bedreigt, is het de vlucht van een middenklasse.
Afgedankte havens, vervallen industrieterreinen, braakliggend land aan de rand van een binnenstad of voormalige voetbalvelden, de stad grijpt zijn kans om de leegte op te vullen. Die herontdekking van dat potentieel dateert al van begin jaren tachtig toen de herwaardering van het stedelijk milieu begon. Pakhuizen werden opgeknapt, oude fabrieken afgebroken en rangeerterreinen veranderden in woonwijken. Inmiddels, 25 jaar verder, valt er een kwaliteitssprong te signaleren. Met de Gommage sloeg Breda twee vliegen in een klap, het bebouwen van een voormalig fabrieksterrein (er werd ooit rubbercoating op textiel gemaakt) met goede stadswoningen die een achterstandsbuurt optrekken. Nieuw Monnikenhuizen in Arnhem en het Regenboogpark in Tilburg getuigen van een nieuwe stijl van stedenbouw, waarin ecologie en groen worden gecombineerd met een ontspannen woonmilieu.
Het dorpse karakter heeft zich genesteld in de stad. En het omgekeerde is ook het geval. Stedelijkheid dringt door tot de buitenwijk, zoals een bos van slanke woontorens in het centrum van Ypenburg of een robuust voorzieningencentrum in Rotterdam-Carnisselande. Vervagende scheidslijnen, stedelijke dorpen of dorpse steden, dat is de tendens bij de locatieontwikkeling – de eerder genoemde casussen van Nootdorp, Pijnacker enYpenburg zijn er het voorbeeld van.
De locatie is heilig. Althans de ligging. Wie dagelijks door het Nederlandse landschap rijdt, kan de metamorfose waarnemen. Bedrijven rijgen zich aaneen langs de snelwegen, benemen het zicht op het achterliggende landschap. Het is in de ogen van de huidige rijksbouwmeester Jo Coenen de kanker in onze geliberaliseerde planologie, het is niet een geregisseerd maar een uit de hand gelopen verkeersongeluk. Zichtlocatie: een woord dat een bijsmaak in de mond achterlaat. Geleidelijk aan onderkennen gemeenten en provincies het belang van deze opgave, waar door een zorgvuldige planning en regie meer uit te halen valt. Almere, dat zich alleen heeft aangemeld voor de Neprom-aanmoedigingsprijs voor het stadshart in wording, heeft aangetoond dat architectonische samenhang in een parkachtige setting elkaar versterken in het bedrijventerrein de Gooise Kant. Maar Almere heeft het geluk dat het kritisch kan zijn, kritischer dan bijvoorbeeld Heerenveen dat al lang blij is als een onderneming zich langs de snelweg wil vestigen. In de Randstad kan de lat hoger worden gelegd, omdat de grondschaarste daartoe verplicht.
Toch druppelen de eerste bemoedigende tekenen van goed vormgegeven bedrijfsterreinen binnen, Westermaat in Hengelo en Flight Forum bij Eindhoven. Opnieuw is het sleutelwoord integraliteit. Landschap, infrastructuur en programma vloeien samen. Het geheel is meer dan de som der delen. Dat is het bestaansrecht voor locatieontwikkeling. Partijen zwepen elkaar op om het resultaat zo optimaal mogelijk te laten zijn. De locatie groeit uit tot de oogappel van de regio en vestigt zich zo duurzaam in het Nederlandse landschap. De makelaars hebben daarom maar ten dele gelijk als ze ‘locatie’ als belangrijkste troef noemen bij de verkoopbaarheid van een object. De ligging doet er toe, maar het maximale uitbuiten van die ligging nog meer.