05-04-2008 / artikelen
U bent als een van de eersten begonnen met herbestemming van bijna onmogelijke gebouwen, winkeldochters in een stedelijke omgeving. Was het altijd moeilijk om er een andere bestemming voor de vinden?
‘Ze zijn ook moeilijk in een hokje te plaatsen. De overheid wil graag gebouwen in een hokje hebben, maar als je dingen anders wil, dan is de wet daarop niet berekend.’
Ziet U die projecten van het eerste uur nog wel?
‘Ja, en over sommige ben ik trots, zoals de A-factorij op het Schinkelterrein in Amsterdam, omdat we daar niks mochten van de gemeente. Die wilde in de oude fietsenfabriek alleen industrie, waarop ik heb gezegd dat creatieve industrie daar ook een vorm van is. Mensen staan niet meer achter de lopende band maar zitten achter computers. Zo zijn daar architectenbureaus en Ogilvy gekomen. Hoewel de overheid het er niet mee eens was, is het een van de mooiste projecten geworden, waar we echt voor de muziek uitgelopen hebben.’
‘Er bestaat een spanningsveld tussen de overheid en de ontwikkelaars. Mijn verhaal is altijd: we zitten in een merkwaardig proces waarin marktpartijen en de overheid elkaar in een wurggreep vasthouden. Daardoor lopen processen vaak lang en zeggen we na zes jaar tegen elkaar: laten we het in godsnaam maar bouwen terwijl niemand er gelukkig mee is. Dat is het kenmerk van 85 procent van de projecten in Nederland. Hoe langer iets duurt, hoe minder het wordt. Dan zegt men tegen mij dat een proces zorgvuldig moet verlopen omdat dat nu eenmaal de democratie is, maar ik geloof niet dat democratie en kwaliteit elkaars tegenstellingen zijn. Je kunt best daadkrachtig opereren en toch aan alle voorwaarden van democratische besluitvorming voldoen.’
Houd je er op zeker moment mee op, als een proces sleept? ‘Ik ontwikkel een soort guerrillatechniek, waarbij ik mijn strijd zorgvuldig kies en er niet veel energie in ga steken. Het boek van Che Guevara dient als handleiding hoe je effectief resultaat kunt boeken, bijvoorbeeld door al in een vroeg stadium een coalitie te sluiten met de lokale bevolking. Ik ga altijd kijken of ik het lokaal eens kan worden, omdat daar de grootste problemen zitten.’
Dat was en is ook de bottleneck bij het World Forum Park in Den Haag, waar TCN het Congresgebouw heeft gekocht en exploiteert. ‘Processen duren daar te lang, als je kijkt naar de tijdschema’s die we daarvoor gesteld hebben. Het kan me niet schelen wie de schuld heeft, ik zal ook wel schuld hebben. Ik heb het gevoel dat ik in het zwarte gat van procesmanagement gevangen zit. We zijn van een generatie uit de jaren zeventig die inspraak heeft ingevoerd, waar ik het politiek wel mee eens ben, maar wat op zeker moment is verworden tot een eigen cultuur zonder doel.’
Is de lokale overheid minder slagvaardig geworden? ‘Er is een discrepantie tussen de middelen die ze ter beschikking heeft en de zeggenschap die ze wil hebben. Dat is de wet van krampachtig bestuur. Hoe minder je te zeggen hebt, hoe krampachtiger je wordt. Dat komt doordat de overheid geen middelen meer heeft. Geen geld, geen instrumenten, weinig talent en een zwak politiek debat. Die verminderde politieke kracht hangt volgens mij samen met de val van de Berlijnse Muur. Ineens was er een sense of direction en purpose weg. Zo’n gevoel van ‘hier moeten we naar toe en hierin moeten we ons onderscheiden’. Vanaf toen zie je verschillende ontwikkelingen en nu explodeert het alle kanten op. Als iemand een goede zin uitspreekt, krijgt die 25 zetels. De waan van de dag regeert in een maatschappij zonder doel. Als je geen doelen meer kunt formuleren, is de media de baas geworden. We zitten nu in een gigantische tanker gevuld met media, politiek, ingenieurs en bestuurders die elkaar in gijzeling houden en allemaal bij het roer staan te dringen.’
Je optimisme is dus verdwenen. ‘Ik dacht altijd: TCN vaart ontzettend goed omdat we in onze tegendraadsheid een unieke positie in de markt innemen en onze kans wel grijpen. Het is onwaarschijnlijk makkelijk om opportunities uit de markt te halen mits je het strategisch en slim aanpakt. Mijn pessimisme heeft te maken met mijzelf als burger. Mijn triestigheid betreft de verkwisting van geld, talent, creatief vermogen en de verstikkende processen die ik niet alleen toeschrijf aan de overheid maar ook aan het bedrijfsleven. Onze organisatiestructuur past niet meer bij de vragen van deze tijd. Daarbij gaat het om leefbaarheid, duurzaamheid en de economische positionering van Nederland in een globale wereld. Als de CO2-doelstelling weer niet gehaald wordt, denk ik: schei toch uit. Laat de minister over vijf jaar een bordje bij de grens van Nederland zetten waarop staat dat voertuigen met een verhoogde CO2-uitstoot niet meer zijn toegestaan. Als je aan een ambtenaar vraagt, antwoordt die dat het volgens de Europese regelgeving niet mag. Dat is het dilemma waar we allemaal in zitten.’
Hoe zou jij dat beleid dan invullen? ‘Duurzaamheid is voor mij in eerste instantie de transformatie van stedelijk gebied. Dat we duurzame woningen kunnen maken, dat gelooft iedereen nu wel, en we weten ook waar we de windmolens moeten neerzetten. Wat we echt moeten doen is de duurzame stad van de 21e eeuw uitvinden. Dat betekent minder transport, mobiliteit, meer acceptabel openbaar vervoer en het herontwikkelen van gebouwen die niet meer functioneel zijn. Toename van parken en groen in de stad, zodat de stad ook vanuit ecologische kant leefbaar blijft. Als je kijkt naar het politieke debat, zie je dat we in kringetjes blijven ronddraaien. Dat is een rituele dans waarbij iemand af en toe duurzaamheid roept of leefbaarheid. Geef daar nou eens invulling aan in een jaren vijftig-wijk.’
Hoe zou je het als minister hebben aangepakt? ‘Door een coalitie aan te gaan met de bewoners van die wijken, de ondernemers, de ontwikkelaars en met de vleug van de wijk mee te gaan. Want ik zie daar een vitale allochtone middenstand. Ik zou als overheid onmiddellijk onderwijs inbrengen als enige belangrijke katalysator van die buurt Ik zou geen enkel plan maken maar een strategie met ze afspreken. Als je ziet hoe het proces loopt: we gaan weer nota’s schrijven! Schrijf eens geen nota! Denk niet dat je het oplost met een woningbouwcorporatie. Pas op: ik ben ook een sociaal-democraat maar dat werkt niet.’
Publiek-privaat
De overheid trekt zich terug, apparaten worden verkleind, ambtenaren verdwijnen. In plaats daarvan komt PPS op. ‘Daar geloof ik niet in. Uitzonderingen als Ceramique in Maastricht en het Paleiskwartier in ’s-Hertogenbosch daargelaten. Publiek-privaat partnership bestaat niet, publiek-private contracten wel, maar ik vind dat publiek en privaat nooit met elkaar moeten samenwerken omdat we elkaar veel te veel imiteren.’
Leg dat eens uit. ‘Wat is de rol van het publieke in PPS? Geef daar maar eens antwoord op.’
Faciliteiten scheppen. ‘Wat voor faciliteiten? Er worden steeds minder middelen ter beschikking gesteld. Over het algemeen zie ik PPS als een middel om samen plannen te gaan maken en nota’s schrijven. De publieke sector zegt dan: wij zorgen voor de vergunningen, als jullie voor het geld zorgen. Maar vergunningen horen bij een democratisch proces waar een private partij net zo goed voor kan zorgen als een publieke partij. Ik pleit voor een heel scherpe rolverdeling. Als de overheid de grond inbrengt is ze grondeigenaar, als ze gebouwen inbrengt is ze eigenaar van gebouwen. Als ze geld inbrengt is ze financier. Dat moet je benoemen. Maar de overheid zit in een PPS-constructie als een amorf lijf aan tafel dat van alles een beetje doet en dat geldt voor de marktpartijen ook. Dus ze zitten elkaar in de weg. Want als we de architecten moeten aansturen, vindt de ambtenaar dat hij dat net zo goed kan als de projectmanager van de private partij. Er kan maar een opdrachtgever zijn.’
Daarom kiest men de constructie van een consortium. ‘Dat werkt alleen als de rollen heel precies benoemd zijn, die ambtenaar is de grondeigenaar, die is de financier, die private partij regelt de vergunningen, die stuurt de architect aan, die is de opdrachtgever.’
Scherp
Hoe zie jij de rol van de Rijksgebouwendienst in deze tijd? “Programma’s schrijven. De Rijksgebouwendienst moet niet meer de ambitie hebben om gebouwen te maken, ze moet zorgen dat het concept en programma scherp komen te liggen. En dat is zulk leuk werk om het goed te doen! Maar ze willen bouwers zijn, projectmanagers.’
De Rijksgebouwendienst bouwt natuurlijk nog steeds, gevangenissen, rechtbanken en ministeries. ‘Dat is ook zo. De overheid is een grote gebouwengebruiker. Elke grote onderneming heeft ook een eigen interne dienst die zich bezighoudt met vastgoed. Dat moet de Rijksgebouwendienst ook doen: strategisch nadenken over je vastgoed. Wat is essentieel voor je voortbestaan, wat is minder en stem daar je strategisch beleid op af.’
De moeizame wording van het World Forum Park komt toch ook door de toegenomen eisen van internationale organisaties, zeker als het gaat om veiligheid? ‘Toch geloof ik heilig dat een particuliere partij in dat proces scherper had kunnen opereren, eerder nee had kunnen zeggen. Ambtenaren zijn te lief voor elkaar. Als een project in mijn bedrijf twee procent boven het budget uitkomt, zonder enige vooraankondiging, is het huis te klein. Ik zou failliet gaan als het mij zou overkomen. Waarom gaan bij de overheid of bij bureaucratische marktpartijen de budgetten drie keer over de kop?’
TCN begon met hergebruik en transformatie, maar op de site zie ik daarnaast nieuwe projecten.
‘Zeventig procent is volledig transformatie; het enige dat op nieuwbouw lijkt is het urban entertainment center in Schiedam, maar dat wordt dan weer gebouwd op een oude vuilnisbelt. Greenfield-ontwikkeling daar doen we niet aan. Voor mij is de overweging om een gebouw aan te kopen en te verbouwen omdat sloop een hoop overlast oplevert voor de omgeving. Gedurende het hele proces moet een buurt of wijk leefbaar blijven. Een Wibauthuis in Amsterdam had ik om die reden nooit gesloopt en zo kan ik er nog wel wat noemen. Het aardige van die oude industrielocaties is dat ze zich goed lenen voor de onderkant van de markt, zoals dat heet, met bedrijfjes van allochtonen maar ook voor de creatieve sector. In betaalbare gebouwen kan men een bedrijfje laten opbloeien.’
Waarom en hoe ben je dan zo rijk geworden dat je op nummer 250 van de Quote-500 staat? ‘Dit vak is zo makkelijk, omdat er een stervend gebrek aan creativiteit in het vastgoed bestaat. Iedereen is in zichzelf gekeerd bezig, weinig mensen kijken uit het raam naar buiten wat er aan de hand is in de wereld. Als dat wel doet, zie je dat onze maatschappij zo fundamenteel gewijzigd is wat ook de vraag naar vastgoed heeft beinvloed. Als je daar een goed antwoord op weet te vinden, kun je er rijk van worden. Het eerste jaar dat ik begon, ben ik door de traditionele ontwikkelaars wel gebeld met de opmerking: ‘Rudy, we willen niet dat je zulke verhalen over ons als collega’s in de krant zet, want dat komt ons niet zo goed uit’. Toen zei ik: ‘je bent mijn collega niet, maar mijn concurrent. Ik ben geïnteresseerd in mijn klant, de wijkbewoner, de kantoorgebruiker. Die moet ik leren kennen en tevreden stellen. Mijn concurrent hoef ik niet tevreden te stellen.’
Wat wil je nog doen voordat je in 2010 weggaat? ‘Zorgen dat TCN voor eeuwig bestaat. Dat gaat me nog wel lukken hoor, voorzover ik de eeuwigheid kan overzien. Verder hopen dat ik een brug van vertrouwen kan slaan tussen de markt en de overheid, waardoor er vrij verkeer mogelijk is tussen beide oevers. Dat we elkaar leren begrijpen en het eens worden over de maatschappelijke doelen, zoals leefbaarheid, duurzaamheid en een sterke economische rol voor Nederland in de wereld. Volgens mij zijn alle partijen het wel eens over die doelen, alleen weten we niet hoe ze kunnen bereiken. Misschien is er een denktank nodig van slimme burgers.’
Wat heeft deze Che Guevara bereikt in dertien jaar tijd? ‘Dat het mogelijk is een onderneming te stichten die haar geld moet verdienen en tegelijk maatschappelijke veranderingen tot stand moet brengen. Ik hoop dat de achterdocht in Nederland een keer zal verdwijnen en dat het bedrijfsleven een belangrijke rol kan spelen.’
Dat is kul, die achterdocht. ‘Een projectontwikkelaar staat op hetzelfde niveau als een tweedehands autoverkoper. We worden erg gemakkelijk met misdaad geassocieerd.’
Dat kan wel kloppen, in Den Haag is er onlangs een neergeschoten, en de aanhoudingen in de vastgoedbranche daarna zijn ook veelbetekenend. ‘Waarom is dan de autoindustrie niet verdacht? Die verwijt je toch ook niet als een bankovervaller er snel met een auto vandoorgaat? Wat vervelend aan het vastgoed is, is dat de grenzen onduidelijk zijn.’ ‘Het leuke aan een uitwisseling met de wethouder van Amsterdam die ik had, is dat we elkaars werelden leren kennen. Dan merk je dat er veel misverstanden bestaan. We denken als onderneming op lange termijn, over een periode van tien jaar. Het eerste misverstand is dat we korte termijndenkers zouden zijn. Het tweede is dat we het om het geld doen. We maken ook vooral keuzes die contuiniteit bieden. We kunnen ons niet permitteren volstrekt asociaal te zijn. Ik hield een keer een lezing over de maatschappelijke doelen van TCN, staat er een ambtenaar op uit de zaal en zegt: ‘ik heb u wel door, mijnheer Stroink. U wilt geld verdienen!’ Toen antwoordde ik: ‘ben ik zo transparant?’