Hoe red je een woonwijk?

Het was niet eens twee voor twaalf in Wielwijk, een wijk uit het eind van de jaren vijftig, begin jaren zestig in Dordrecht. Zo zorgwekkend was de situatie van de galerij- en protieketageflats nog niet, maar het was wel duidelijk dat het vroeg of laat een keer mis zou gaan. In dat opzicht wijkt Wielwijk niet af van vergelijkbare woonwijken uit die periode zoals Pendrecht in Rotterdam of Morgenstond in Den Haag-Zuidwest. Het patroon van sluipend verval vertoont overal dezelfde trekken, zo ook in Wielwijk: bewoners met lage inkomens, leegstand in sommige flats, teruglopende aandacht voor de zorg van de woning, drugsoverlast en een aanwas van allochtonen, waarbij het in Dordrecht vaak om Antillianen gaat. Misschien was er wel te veel doorstroming in Wielwijk, vat Frank Sieuwerts, hoofd stedenbouwkundige dienst in de stad, de onrust samen. En de verpaupering leek zich te concentreren op het Admiraalsplein, dat Sieuwerts niet eens zou willen betitelen als een plein maar als een onaangename vlakte die dienst deed als parkeerdumpplaats. Het Admiraalsplein was in 1960 een sluitstuk in de ontwikkeling van Wielwijk, opgezet door particulieren, terwijl de rest van de wijk in handen van corporaties was; die beginfout begon zich de laatste jaren te wreken.
Jeannette van Waterschoot, projectleider bij de woningbouwvereniging Woondrecht, zou de populatie omschrijven als betrokken mensen, sociaal met elkaar begaan, maar met weinig behoefte tot integratie. Autochtonen en allochtonen leven naast maar niet met elkaar; ieder heeft zijn eigen clubje. En ja, veel lage inkomens en dito opleidingen
De ommekeer begon in feite al een kleine tien jaar geleden. Toen plantte de toenmalige minister van VROM, Jan Pronk, met veel publicitair vertoon het geluidsscherm dat de wijk doof moest maken voor het verkeerslawaai van de A16. Daarna verlegde de aandacht zich geleidelijk naar de staat van de flats. Een daarvan is de Stuyvesantflat, vier verdiepingen hoog met winkels in de plint, waarin de Holland Amerikalijn zijn officieren huisvestte. Maar de HAL verdween naar de Verenigde Staten en officieren woonden er al lang niet meer: de eens zo sierlijke flat begon te versukkelen en dreigde in handen te vallen van onroerend-goed-mafia. Hetzelfde lot leek de naburige Rijnlandflat beschoren: in handen van allemaal particuliere eigenaren die gezamenlijk geen vuist konden of wilden maken. De gemeente Dordrecht zag met lede ogen aan hoe de middenstand het langzaam opgaf rondom het Admiraalsplein. Ingrijpen werd hoe langer nog urgenter.
Wielwijk is opgezet volgens de CIAM-gedachte. Licht en lucht moesten de bewoners opvangen, de woningen gebed in het groen, volgens een rechtlijnig stedenbouwkundig plan. Er wonen naar schatting zevenduizend mensen in wat de markt tegenwoordig een ‘eenzijdig woningbestand’ noemt. Aan die stedenbouwkundige opzet wilde de gemeente niet morrelen, althans voorlopig niet. Kristal, de ontwikkelaar met wie Dordrecht samenwerkt, kijkt al wel verder in de toekomst. Zodra het Admiraalsplein weer gezond op zijn benen staat, zouden, als het aan Kristal ligt, duizend woningen (voornamelijk galerijflats) het veld moeten ruimen om plaats te maken voor koopwoningen in het hogere segment. Want dat is de hoofdgedachte achter de herstructurering: Wielwijk moet af van zijn eenzijdige bevolkingssamenstelling. Jongeren, beter opgeleiden en kapitaalkrachtigen moeten zorg dragen voor de revitalisering.
De operatie-Admiraalsplein wordt door drie partijen gevoerd: de gemeente Dordrecht, Kristal (als ontwikkelaar) en Woondrecht, een van de grote woningcorporaties in de stad. Aanleiding tot optreden waren de zorgen om de Rijnlandflat, die een paar keer van de hand was gegaan. De eigenaar was bezig het complex uit te ponden. Aan onderhoud en beheer werd nauwelijks iets gedaan, omdat de vereniging van eigenaren krachteloos was. We gaan interveniëren in de vereniging, besloot Woondrecht in opdracht van de gemeente die immers zelf geen woningen mag bezitten. De gemeente ontfermde zich over de winkels om ze aan hun bestemming te onttrekken en opnieuw in te vullen. Met het verkrijgen van de meerderheid in de vereniging zou het pad geëffend worden naar renovatie. Dat gebeurde. De vereniging van eigenaren werd ‘opgeblazen’, de grootste particuliere eigenaar in de flat was zijn minderheidsbelang kwijt: het ergste leed was op het plein geleden. Rijnlandflat veranderde van naam in de Piet Hein-flat. Sieuwerts: ‘Dit was het meest verloederde complex van Dordrecht, daar moesten we zien uit te komen.’
Hetzelfde model werd gehanteerd bij de Stuyvesantflat: eigenaren uitkopen en voorzieningen onder de woningen terugbrengen, waaronder een politiebureau. Sieuwerts: ‘De Stuyvesantflat dreigde in verkeerde handen te vallen, mensen die helemaal niet in onderhoud geinteresseerd waren. De dag voor de veiling hebben we de flat uit de openbare verkoop gehaald en een onvoorwaardelijk bod uitgebracht, met toestemming van de raad. Anders hadden we met lege handen gestaan.’ De opstelling van de gemeente had ook een symbolisch karakter. ‘Zo lieten we zien dat het ons menens was in de wijk, dat we bereid waren te investeren en dat we geen platgetreden banen wilden betreden.’
Een sporthal, die de gemeente 40 jaar geleden liet bouwen, werd wel gesloopt. Hiervoor in de plaats kwam De Zilvervloot, een opzienbarend complex van het Belgische bureau Atelier Lucien Kroll. Opzienbarend, omdat het in samenspraak met bewoners tot stand kwam, uiteenlopende woningplattegronden kent en daarmee ook een uiterst grillige architectuur. Woondrecht introduceerde hiervoor een aantrekkelijke regeling die belangstellenden over de streep moest trekken: koopgarant. Kopers konden met een fikse korting – oplopend tot 25 procent van de marktprijs – een appartement in De Zilvervloot kopen, werden daarmee volledig eigenaar maar met het beding dat zij de woning bij verkoop eerst aan Woondrecht moesten aanbieden. Hoe verleidelijk ook, de eerlijkheid gebiedt te zeggen dat de uitvaart van de Zilvervloot moeizaam verliep. Klaarblijkelijk was de reputatie van Wielwijk nog te zorgelijk voor veel Dordtenaren. Eelco Lagas van Kristal had dat als buitenstaander ook gemerkt. Buiten Dordt staan wijken als Oud- en Nieuw-Krispijn slecht bekend, binnen Dordt geldt Wielwijk als zorgenkindje.
Niettemjn betekende De Zilvervloot een lichtpuntje voor Wielwijk. Er gloorde een nieuwe toekomst. Wat de gemeente voor ogen stond als middel tot herstucturering, ging zijn werk doen: verdichting van het Admiraalsplein, verbetering van het economisch draagvlak voor de winkels (minder in aantal maar wel beter), een kwalititatieve inrichting van de openbare ruimte. De taken werden alsvolgt verdeeld: de gemeente bemoeide zich met die openbare ruimte en de winkelvoorzieningen, Woondrecht was verantwoordelijk voor de woningen en de parkeergarage. Kristal, dat er pas een kleine twee jaar bij betrokken is, zou verschillende onderdelen ontwikkelen, zoals de sloop of herinrichting van de flats.
Als het woord samenwerking tussen de partijen aan de orde komt, neemt Lagas van Kristal het woord ‘gevoelig’ in de mond. Er lag een samenwerkingsovereenkomst tussen Woondrecht en de gemeente op tafel waarin wel de maakbare samenwerking werd geschetst maar waarin weinig schot zat. ‘Iedereen bleef elkaar maar informeren.’ Financiële verwachtingen waren bovendien te rooskleurig, ondervond Lagas. ‘Men verwachtte een prijsstijging van de woning die niet werd bewaarheid. De vrij-op-naam-prijs stond op vijf procent maar was in feite twee procent. De partijen hielden te weinig rekening met macro-economische omstandigheden.’ Rond 2002 en 2003 moesten de partijen inderdaad opboksen tegen een ongunstige economische wind.
Kristal stelde ook vast dat het strippen en opnieuw invullen van de flats aan de Koophoek – veranderd in de naam De Compagnie – veel duurder uitviel dan was was begroot. ‘Bovendien kun je dan niet de woningen realiseren die je zou willen hebben, omdat je vast zit aan de maat.’ Het tweede blok in die hoek van het plein kon dan ook beter gesloopt worden, stelde Lagas van Kristal voor. Op die plaats worden naast de Compagnie de scholen uit de wijk geconcentreerd.
Het belang van Woondrecht en de gemeente bij een beter Wielwijk lijkt duidelijk, maar hoe ligt dat voor Kristal? Lagas: ‘Wij zijn als ontwikkelende organisatie verbonden aan zes tot zeven corporaties die over het algemeen in Zuid-Holland opereren. Woondrecht is een onderdeel van Woonbron en dat is weer een deel van Kristal. Wij willen ons anders dan andere ontwikkelaars sterk maken voor maatschappelijke ontwikkeling, hebben een sociale doelstelling.’ Dat de drie partijen inclusief Kristal daarbij in de aanloopjaren verlies leiden, nemen ze op de koop toe. Er is een belangrijke voorinvestering gedaan in een project als De Zilvervloot. Pas over een jaar of tien verwachten ze rentabiliteit.
De Zilvervloot was de spreekwoordelijke katalysator, het instrument dat het Admiraalsplein op gang moest brengen. Van Waterschoot (Woondrecht) en Sieuwerts constateren dat het – in samenhang met het opknappen van de Stuyvesant en de Piet Heinflat – lukt. Het is onder meer af te lezen aan het luxueuzere assortiment in het Albert Heijn-filiaal. Ineens weten ook bewoners van buiten Wielwijk het Admiraalsplein te vinden, Sieuwerts heeft zelfs gemerkt dat de wijk aantrekkelijk blijkt voor ouderen die het Rotterdamse Pendrecht willen ontvluchten en in Wielwijk een herkenbaar alternatief zien.
Het bijzondere van de herstructurering van het Admiraalsplein is volgens alle partijen dat er gekozen is voor ‘een open-hart-operatie’. Het concentreren van de winkels op het plein, het aantrekken van sterkere ketens, het opknappen van de flats, het versterken van het beheer van de woningen – daarmee is het verval een halt toegeroepen. Bijzonder is ook dat het zorgvuldig en stapsgewijs is gebeurd, veel minder overrompelend en grootschalig zoals in de westelijke tuinsteden van Amsterdam.
Woondrecht experimenteerde bij De Zilvervloot met een complex dat bol staat van de variatie. Woningen met serres, balkons of dakterrassen, penthouses, woningen aan binnentuinen, een baaierd aan plattegronden – de omvang en het concept heeft 130 kopers aangetrokken. Woondrecht denkt nu over een nieuw experiment dat Smart Agent is genoemd. Daar worden woningen ingedeeld volgens leefstijlen, van individualistisch tot collectief, van stedelijk dynamisch tot traditioneel en kindvriendelijk. Voor de definitie van de leefstijlen is gebruik gemaakt van een kleurenwaaier die aangeeft dat het Admiraalsplein rood en blauw is (stedelijk en individueel), terwijl de buurt eromheen baadt in groen en geel. Zo rijk kan het palet van het vernieuwde Wielwijk zijn.
De metamorfose van het Admiraalsplein had vermoedelijk niet kunnen lukken zonder een herverdeling van het woningaanbod in de regio. Verdeel ook de lasten, profiteer niet alleen van de lusten, met die boodschap schoof de gemeente Dordrecht aan tafel bij de buurgemeenten. Dat is niet zonder betekenis: doordat de regio bereid is ook minder vermogenden in hun gemeente op te nemen, hoeft niet langer de stad, en Wielwijk in het bijzonder, de ‘onderkant’ van de woningmarkt te huisvesten. Daarom, denkt Sieuwerts, was een opleving van het Admiraalsplein twintig jaar geleden niet mogelijk geweest. Nu waren er de middelen en was de tijd er rijp voor.